ประธานาธิบดีที่ได้รับเลือก ลี ได้ให้คำมั่นสัญญาหลักประการหนึ่งกับรัฐบาลชุดใหม่ในการแต่งตั้งให้ขยายอุปทานที่อยู่อาศัย เนื่องจากในอดีต เมื่อราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น นโยบายที่เน้นการระงับความต้องการ เช่น การเก็บภาษี นำไปสู่แนวคิด "ที่อยู่อาศัยอัจฉริยะ" (มูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น)
การเคลื่อนไหวดังกล่าวมีพื้นฐานมาจากการที่รัฐบาลให้ความสำคัญกับ "อสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์" มากขึ้น ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยเกิดความขัดแย้งกันมากขึ้น นอกจากนี้ รัฐบาลยังให้คำมั่นที่จะขยายอุปทานสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยอีกด้วย
อีให้คำมั่นว่าจะปฏิเสธแนวคิดการกดราคาบ้านด้วยการเก็บภาษีและขยายอุปทาน ในช่วงหาเสียงเลือกตั้ง อีได้ไปเยือนซอโชกูและคังนัมกูในกรุงโซล
“ภาษีนั้นยากที่จะหาเหตุผลมาสนับสนุนได้เมื่อถูกใช้เป็นเครื่องมือในการคว่ำบาตรสิ่งอื่นๆ” เขากล่าว “หากราคาบ้านสูงขึ้นเนื่องจากความต้องการที่มากเกินไป แทนที่จะใช้ภาษีเพื่อกดความต้องการและควบคุมราคา เราควรเพิ่มอุปทานและ...
ในความเป็นจริง ตามคำมั่นสัญญาในนโยบายของพรรคประชาธิปไตยเกาหลี ลีได้ตัดสินใจที่จะเปลี่ยนจุดเน้นจากการควบคุมราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงเป็นพิเศษไปสู่การจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับชนชั้นกลางและรายได้น้อย
เขาชี้แจงแผนงานอย่างชัดเจนในการมุ่งเน้นนโยบายด้านที่อยู่อาศัยที่จะช่วยให้ผู้คนสามารถอาศัยอยู่ในที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการของผู้คนที่พวกเขาให้บริการ นอกจากนี้ เขายังสัญญาว่าจะให้การสนับสนุนทางการเงินอย่างละเอียดแก่ผู้ไร้บ้าน เช่น ผู้ที่ซื้อบ้านเป็นครั้งแรกในชีวิต
รัฐบาลยังวางแผนที่จะขยายการจัดหาที่อยู่อาศัยพิเศษสำหรับคู่แต่งงานใหม่และครอบครัวที่มีบุตรหลายคน โดยจะให้ความสำคัญกับคู่แต่งงานใหม่เมื่อจัดหาที่อยู่อาศัยให้เช่าของรัฐ และจะขยายข้อกำหนดที่คู่แต่งงานใหม่ต้องแต่งงานกันมาไม่เกิน 10 ปี เพื่อเพิ่มจำนวนหน่วยจัดหาที่อยู่อาศัยพิเศษ
จำนวนทรัพย์สินที่พร้อมให้เช่าก็จะเพิ่มมากขึ้นด้วย นอกจากนี้ รัฐบาลจะใช้มาตรการต่อต้านการฉ้อโกง jeonse (ระบบที่ผู้เช่าสามารถอาศัยอยู่ในทรัพย์สินได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือนตลอดระยะเวลาสัญญาเช่าโดยวางเงินประกันกับเจ้าของบ้าน) และราคา wolse (ค่าเช่ารายเดือน) ที่ต่ำ
เพื่อรักษาเสถียรภาพของสถานการณ์ จะมีการนำแรงจูงใจมาให้กับเจ้าของบ้านที่เก็บเงินมัดจำจอนเซไว้ต่ำกว่าระดับหนึ่งเมื่อเทียบกับราคาบ้าน และระบบการค้ำประกันสำหรับผู้เช่าก็จะได้รับการปรับปรุงด้วยเช่นกัน
โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อขยายอุปทาน รัฐบาลได้ให้คำมั่นที่จะนำระบบการอนุมัติการจัดหาที่อยู่อาศัยอย่างรวดเร็วมาใช้และรวมการยุติข้อพิพาทต้นทุนการก่อสร้างไว้ในขอบเขตการพิจารณาของคณะกรรมการปรับปรุงข้อพิพาทในเขตเมือง
เป้าหมายคือเพื่อแก้ไขปัญหาราคาขายที่อยู่อาศัยที่สูงโดยการลดระยะเวลาการขอใบอนุญาตที่อยู่อาศัย ลดต้นทุนโครงการ และให้ความโปร่งใสในต้นทุนการก่อสร้าง
นอกจากนี้เขายังประกาศว่าเขาจะผ่อนปรนขั้นตอนการพัฒนาใหม่และก่อสร้างใหม่ เช่นเดียวกับอัตราส่วนพื้นที่อาคารและอัตราส่วนความครอบคลุมอาคาร
อาจตีความได้ว่าเป็นเจตนาที่จะผ่อนปรนกฎระเบียบเกี่ยวกับการก่อสร้างเมือง แต่ก็ต้องมีข้อแม้ว่าเมืองจะดำเนินการภายใต้หลักการเสริมสร้างความปลอดภัยสาธารณะด้วย
นอกจากนี้ยังถือเป็นการสานต่อโครงการฟื้นฟูและพัฒนาเมืองอีกด้วย โดยจะขยายอุปทานของที่อยู่อาศัยเช่าสาธารณะสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางด้วย แผนดังกล่าวจะค่อยๆ เพิ่มสัดส่วนของที่อยู่อาศัยเช่าสาธารณะ
เพิ่มจำนวนบ้านเช่าสาธารณะแบบพึ่งพาตนเองและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ดำเนินมาตรการเพื่อบรรเทาปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในพื้นที่ เช่น 'โชคบางชน' (พื้นที่ที่คนจนอาศัยอยู่ในห้องแคบๆ)
ทิศทางนโยบายของรัฐบาลได้เปลี่ยนไปสู่ด้านอุปทาน เนื่องจากนโยบายปราบปรามอุปสงค์ของรัฐบาลนายมูน ซึ่งเน้นไปที่การเก็บภาษีและการจำกัดการให้กู้ยืม ได้ถูกมองว่าไม่มีประสิทธิผล
มีการวิเคราะห์ว่าการตัดสินว่าราคาทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายได้พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเป็นแรงผลักดันเบื้องหลังเรื่องนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาลของนายมุนได้กำหนดเป้าหมายข้อจำกัดต่อตลาดการฟื้นฟูในเขตกังนัม กรุงโซล และกำหนดเพดานจำนวนเงินที่สามารถกู้ยืมจากรัฐบาลได้
รัฐบาลได้บังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า 2 ฉบับ ได้แก่ สิทธิในการขอต่ออายุสัญญาและการขยายพื้นที่ปรับเปลี่ยน พื้นที่เก็งกำไร และพื้นที่เก็งกำไรที่มากเกินไป
ในขณะที่มูลค่าทรัพย์สินพุ่งสูงขึ้น รัฐบาลยังเพิ่มภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบคลุมสำหรับเจ้าของบ้านหลายรายด้วย อย่างไรก็ตาม ตรงกันข้ามกับความตั้งใจของรัฐบาล ข้อจำกัดจำนวนเงินกู้ทั้งหมดและนโยบายภาษีลงโทษกลับถูกบังคับใช้ในพื้นที่เมืองหลวง รวมถึงโซลด้วย
สิ่งนี้ส่งผลให้เกิด “เอฟเฟกต์บอลลูน” ที่ทำให้ราคาบ้านทั่วประเทศพุ่งสูงขึ้น ทำลายเพดานราคาบ้านที่สูงเป็นพิเศษ และส่งผลให้ราคาบ้านเกิดความแตกแยก
ในเวลานั้น ผู้เชี่ยวชาญรายหนึ่งกล่าวว่า "(นโยบายของมูน) เป็นกลไกเฉพาะตัวของตลาดที่อยู่อาศัยของเกาหลี"
“ปัญหาคือการขาดความเข้าใจในความสัมพันธ์ระหว่างตลาดซื้อขายอินทรีย์กับตลาดจอนเซและวูลเซ รวมถึงกฎระเบียบที่มากเกินไปซึ่งนำไปสู่พฤติกรรมเก็งกำไร” เขากล่าว “รัฐบาลได้ประกาศนโยบายด้านกฎระเบียบซ้ำแล้วซ้ำเล่าและไม่ได้ดำเนินการตามมาตรการที่เหมาะสม”
“นี่คือผลของความล้มเหลวในการสร้างการขยายอุปทานอย่างยั่งยืน” เขากล่าว ข้อความที่เน้นที่อุปทานของอียังสะท้อนให้เห็นได้จากการตัดสินใจล่าสุดของรัฐบาลกรุงโซลในการสร้างย่านการค้าแห่งใหม่ที่ชื่อจัมซิล-ซัมซอง-แดชี-ชองดัม
นักวิเคราะห์บางคนกล่าวว่านี่เป็นผลมาจากการรับทราบการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่เกิดขึ้น เช่น การลบพื้นที่ที่เรียกว่าเขตคังนัมออกจากรายชื่อพื้นที่ได้รับอนุญาตในการทำธุรกรรมที่ดิน (พื้นที่โดเกียว) จากนั้นจึงเปลี่ยนสถานะใหม่
ในฐานะผู้สมัคร อีนึกถึงอดีตนายกเทศมนตรีกรุงโซล โอ เซฮุน ซึ่ง "จู่ๆ ก็ยกเลิกใบอนุญาตใช้ที่ดิน และกลับมาจำกัดการใช้อีกครั้งโดยขยายพื้นที่จำกัดออกไป"
“เราไม่ควรทำให้ตลาดวิตกกังวลด้วยการเปลี่ยนนโยบายไปมา” เขากล่าว “จากนี้ไป เราต้องเคารพตลาดด้วยนโยบายอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคง และยิ่งเราพยายามกดราคามากเท่าไหร่ ราคาก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น”
อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า นโยบายการจัดหาทรัพยากรที่เรียบง่ายของลีเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอที่จะบรรเทาแนวโน้มของ "บ้านเดี่ยวอัจฉริยะ" ซึ่งในช่วงหลังมานี้มีความจริงจังมากยิ่งขึ้น
ในความเป็นจริง หลังจากเข้ารับตำแหน่ง อดีตประธานาธิบดียูนได้วางแผนที่จะแก้ไขนโยบายภาษีของรัฐบาลชุดก่อนซึ่งกำหนดเป้าหมายไปที่เจ้าของบ้านหลายรายและบ้านราคาสูง เช่น การผ่อนปรนภาษีอสังหาริมทรัพย์แบบครอบคลุม แต่สุดท้ายก็ไม่สามารถดำเนินการตามนั้นได้
คาดว่าหากรัฐบาลของนายกรัฐมนตรีจำกัดอยู่เพียงแนวคิดเรื่อง “การลดหย่อนภาษีสำหรับคนรวย” ก็จะยากต่อการผ่อนปรนข้อจำกัดด้านอุปสงค์อย่างจริงจัง นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านก็พุ่งแตะระดับ 3% เมื่อเร็วๆ นี้ และในเดือนนี้
ธนาคารแห่งประเทศเกาหลีได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยพื้นฐานตั้งแต่ต้นปีงบประมาณ ดังนั้น แนวโน้มการซื้อบ้านจึงสามารถฟื้นตัวได้ทุกเมื่อ โดยจะเริ่มใช้ DSR (อัตราส่วนเงินต้นและดอกเบี้ยชำระหนี้รวม) แบบ 3 ขั้นตอนตั้งแต่เดือนกรกฎาคม แต่อัตราดอกเบี้ย
บางคนคาดการณ์ว่าแนวโน้มขาลงจะชดเชยผลกระทบจากข้อจำกัดการปล่อยกู้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
แนวโน้มขาขึ้นมีแนวโน้มที่จะดำเนินต่อไป ศาสตราจารย์คิม จินยู จากภาควิชาวิศวกรรมการขนส่งในเมือง มหาวิทยาลัยคยองกี กล่าวว่า "เพื่อตอบสนองต่อราคาที่พุ่งสูงขึ้นในคังนัมและซอโช การรักษาราคาที่เหมาะสมผ่านอุปทานจึงเป็นสิ่งสำคัญ"
“นี่เป็นงานที่ยากมากที่จะบรรลุผลสำเร็จ” เขากล่าว และคาดการณ์ว่า “การจัดการความต้องการที่เหมาะสมจะเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในการบรรเทาปัญหา ‘บ้านอัจฉริยะหนึ่งหลัง’”
ยุน จีฮเย หัวหน้าห้องปฏิบัติการวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ R114 กล่าวเพิ่มเติมว่า "ย่านคังนัมเป็นสถานที่ที่ยอดเยี่ยมสำหรับการกู้ยืม ภาษี การขายคอนโดมิเนียม และโครงการพัฒนาต่างๆ"
“หากมีการยกเลิกเพดานราคา ราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างมากอีกครั้ง ส่งผลให้อุปทานลดลง จึงยากที่จะสร้างสมดุลได้” เขากล่าว
“การจะรับตำแหน่งนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย” เขากล่าว
2025/06/05 06:17 KST
Copyrights(C) Herald wowkorea.jp 104